导读：4月1日，万科旗下物业公司——万物云向港交所递交IPO申请。这是一场迟到的“成人礼”。前几年物业板块正值风口，万物云是一副不与资本为伍的“傲娇”姿态，万科董事会主席郁亮声称对高估值是“恐惧”的。如今行业正在被资本“嫌弃”，此时分拆上市，正值行业情绪低迷的敏感时刻，不免惹人猜疑：是否是为了解决母公司的资金问题？收并购、上市融资、激进扩张……某种程度上，万物云正在做的，是它此前所不屑的。

作者

林乐诗

如何将公司负面信息的影响控制到最小？答案是：只需要再放出一个好消息。

郁亮大概也深谙这套玩法。3月31日，在面对52万万科（.SZ）股民的业绩会直播时，身为万科董事长的他，众目睽睽之下突然道歉：“年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意。”将惨淡的年成绩单晒出来、被“公开处刑”还不够，万科还自扇了几个巴掌，导致当天全网掀起了一场热烈“审判”。

在这场气氛低迷的业绩会上，很少人留意到郁亮关于一则好消息的预告：“万物云已经拿到了监管机构的‘小路条’，稳步推进IPO进程。”也几乎无人关心，这次业绩会上，万物云CEO朱保全“空降”，首次坐到台前。

年万科业绩推介会现场图源网络

这一切后来被证明是一场精心铺排的剧情。万科业绩会次日一早，万物云向港交所递交IPO招股书的消息传开。当日万科股价大涨近8%，收出一条大阳线。前一日诚挚道歉的郁亮，成为股民口中的“郁皇大帝”。

财务出身、精于计算的郁亮，不可能不清楚将万物云分拆上市的好处。他也同样知道，上市，不能再等了。

为何“放飞”万物云？

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。”郁亮谈及万物云上市时机时如此评价。

从4月1日万科的股价来看，资本市场是欢迎这场“分家”的。正如郁亮所暗示的那样，上市将为万物云增添新的融资渠道，这也是万物云的“成人礼”——独立了，才能飞得更远。不过，这样的分拆上市，发生在房地产行业情绪低迷的敏感时刻，不免惹人猜疑：是否是为了解决母公司的资金问题？

首先需要明确的是，由于分拆上市前后都是按照成本法入账，意味着就算上市后万物云的股价“起飞”，市值飙升至千亿或更高，对万科的财报和估值都无直接影响。

一位财务从业人士、国际特许公认会计师公会的准会员对财熵说，从财务层面看，分拆上市对母公司的影响，一般从投资收益和合并利润方面去考虑。

从万物云招股书可知，目前万科直接持有万物云6亿股内资股，持股占比57.12%；此外，万科通过万倾、万斛等全资附属企业拥有万物云5.77%股权，合计持股约62%。上市后，万科对万物云的控股股东地位不变，其资产负债和经营数据会继续并表。所以，如果万物云的净利润、净资产增厚，万科的利润和资产也会跟着发展壮大。

郁亮此前否认了“利用物业上市输血母公司”的说法：“万物云的资产和利润占万科的比例较小，影响不大”。财熵从年万科年报得知，年万物云总营收为约亿元，并入集团部分为亿元，仅占据集团总收入亿元的0.04%，对集团的创收贡献确实比较有限。

有没有其他潜在的直接“输血”途径？比如，股息分红。

财熵从招股书发现，万物云最近三年利润分别为10.4亿元、15.2亿元和17.1亿元，对股东的分红分别为2.5亿元、3.2亿元和22.42亿元——年的所有利润不仅全花在了分红上，因应付股息增加，还令万物云流动负债突然猛增。至于为什么突然大手笔分红，这一点招股书没有给出具体原因。

年万物云对控股股东分红猛增，图源招股书

来自子公司的分红，在万科的财报中体现为“投资收益”。不排除这是万科从万物云的上市盛宴中，“收割”红利的一种方式。

另外一种说法是从资本的角度出发——万物云的上市将激发市场的想象。万物云之后，万科旗下可能还有万纬物流、万科泊寓以及专注商管的印力等子公司排队上市。当大家认识到万科是一家平台型公司，是否还会单纯地给它房地产公司的估值呢？

年11月博裕资本转让万物云7.6%的股权，获得69.86亿元的对价；58同城(NYSE:WUBA)曾对万物云持股2.5%，年12月以19.91亿元的对价转让。按照这两笔交易计算，万物云的估值接近千亿，仅次于“宇宙第一物企”碧桂园服务(.HK)。

图源物业大爆炸，数据截止至年1月17日

问题是，资本市场还能不能给得起这样的估值？

迟到的“成人礼”

事实上，万物云本可以早些投入到资本盛宴。但此前万科物业板块一直以“高冷”的姿态，与资本市场刻意保持距离。

万科物业成立于年，创始人是陈之平。作为国内最早一批物企，在过去很长一段时间内，万科物业的存在感并不高。这和万科的战略有关——此前物业并没有被给予太多重视，导致万物云的独立之路阻力重重。阻力主要来自内部。

年前后，国内住房市场化展开，陈之平曾提出让万物云独立发展的计划，但这个想法被内部否决。是卖房子重要，还是收物业费重要？万科选择了前者。此事成为陈之平心中的一根刺，最终迫使他在年向时任万科董事长王石递交了辞职信。据陈后来回忆，离开万科的理由，是要为物管行业找寻尊严——摆脱开发商对物业管理的控制和影响。

业内一度流传这样一句话：万科物业不是物业管理，而是房地产的售后服务。其发生的背景是，-年，万科物业完完全全是为万科地产开发“打工”，为地产的附属业务，外接项目数为0。

来到年，朱保全从万科南京被调至万科物业。他同样无法说服万科——彼时的王石“顽固”地反对多元化，“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。

年，花样年（.HK）旗下的彩生活（.HK）作为“物业第一股”冲刺IPO。来自港交所的这一声锣声，终于把万科管理层“震醒”。第二年，王石公开吆喝“万科物业将全面市场化”。但彼时，万科对资本的态度依然是警惕的，郁亮多次表示，暂没有让物业板块上市的打算，“担心被资本引导坏了”。

直到年，物业市场的聚光灯，照在即将IPO的融创服务(.HK)和恒大物业（.HK）身上，投资者终于在万科管理层口中打探到相关上市的意向，或者说野心：“等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市”、“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓，但如果以城市服务商的战略定位出现，这意义是非凡的”。

嘴上说着“在等合适时机”，实际却已展开行动。年10月，万科物业改名万物云，logo底色从“护眼绿”变成非常有科技感的蓝色。

图源网络

也是从这时开始，朱保全明显感觉到，万物云在集团的地位大幅提升。以前，物业在万科内部特别不受待见，集团开会的时候朱保全都坐在后面，坐在前排的是各个区域总经理；这两年不一样，朱保全坐到了第一排。

万科对物业的重视度提升，还体现在一个细节——年万科年报上用于介绍万物云板块的字数，几乎是前一年的两倍；年年报，篇幅较前两年都多。

但物业的巅峰时刻并未为万科停留。

物管行业处于估值70-80倍的风口时刻，万物云是缺席的。财熵统计，-年，成功IPO的物企数量，达到55家。

财熵自制

年下半年以来，随着地产行业风险爆发，与此关联的物业板块也遭到资本嫌弃。

碧桂园服务在年11月的市盈率为45左右，如今已经跌至25之下。期间其市值一度跌破千亿的关口。彼时，人们对万物云的千亿估值猜想，很大程度上是基于年的业绩，随着年的成绩单出炉——毛利率同比下跌8.55%，净利率下跌13.6%，万物云的估值必然大打折扣。

财熵获悉，从向港交所递表到通过聆讯一般需要3-6个月，再加上后续的路演、招股等约1-2个月时间，万物云最快在今年年内就能挂牌上市。通常来说，在下半年上市的好处是，可以“兜售”下一年盈利预测的估值。到了那个时候，市场对于地产、物业的情绪都将有所改善。

很难说，万物云此时的进场，是众人皆醉我独醒的冷静和清醒，还是要追回失去日子的不甘。无论如何，在资本市场姗姗来迟的万物云，亟需一个独特的“卖点”——名字中带有的“云”，成为它专属的烙印。

一朵未成气候的“云”

在很多公开讲话中，朱保全总是会抛出诸如“平台”、“数字化”、“远程”、“产业互联网”等词语；在