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这是骁哥的第文章在刚刚过去的9月中下旬，物管行业连续发生了几起重大并购事件。9月15日，龙湖收购九龙仓旗下物企，涉及管理面积近万平方米。9月20日，碧桂园服务以不超过亿元的代价收购富良环球，将富力物业收入麾下。9月28日，碧桂园物业以不高于33亿元的总代价收购花样年旗下物业公司“彩生活”。仅仅半个月时间，物管行业的大宗收并购反复刷屏，持续轰动地产圈。“大鱼吃大鱼”频频发生，物业管理似乎真的进入了跑马圈地的的大洗牌时期。01事实上，自从年以来，物管行业的大宗收并购就一直层出不穷，尤其是今年，头部企业之间的“鲸吞”效应更是越来越明显。其中收并购最典型、扩张最迅速的，要数碧桂园服务、龙湖物业，以及万物云三家。先来看碧桂园服务。据中新经纬统计，自上市以来，碧桂园服务已经完成了至少13起大型收并购。其中引发最大轰动的，则是发生在今年的3宗超级并购：1）以54.32亿元为代价收购蓝光嘉宝服务71.17%股份蓝光嘉宝服务作为中国西部地区首家登陆港股的物业服务企业，一直是西南区域物企的老大哥。2）以不超过亿为代价收购富良环球%股权这是目前业内金额最高的一笔收并购，富良环球为富力物业的全资子公司。3）收购彩生活核心资产邻里乐%股权彩生活年在香港上市，被誉为“物业第一股”，曾经收购了深圳开元物业和万达物业，即万象美物业。甚至在去年中物研协和上海易居联合发布的《物业服务企业综合实力测评报告》中，彩生活和蓝光嘉宝都还高居TOP15之列。头部物企之间的兼并让我们明显感觉到，物管行业的头部“鲸吞”效应越来越强烈。02再来看龙湖物业。龙湖物业内部称“龙湖智慧服务”，其收并购行为主要集中在今年。2月，龙湖物业收购美好幸福60%股权，并在6个月后完成对美好幸福%的股权收购。3月，龙湖物业以12.73亿元的代价整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务%股权。8月，龙湖物业再下一城，完成对楷林商服%的股权收购。9月，龙湖物业收购九龙仓旗下物企，涉及管理面积近万平方米。可以看到，今年龙湖物业的收并购进程明显提速，在全国的布局版图也不断完善，尤其是长三角区域。虽然龙湖物业目前暂未拆分上市，但从规模来看，今年上半年龙湖物业实际管理面积已达2.05亿平方米，远超大部分上市物企，并且在收并购中管理面积还在不断增加。（数据来源：龙湖集团中期业绩报告）因此龙湖物业的行业竞争力仍然处于前列。此外，被称为“物企领域真正巨无霸”的万物云同样在不断发力。但不同于碧桂园和龙湖，万科更倾向于以“换股”的方式进行扩张。8月，万物云和阳光智博以换股的方式牵手，标志着万科与阳光城开启了物业合作的新模式。9月，万物云收编伯恩物业，后者原团队将加入万物云组织体系，同时其超万平方米的管理面积也将归入万物云麾下。这种独特的“换股”方式保留了标的企业的品牌，同时增加了万科的抗风险能力。虽然扩张速度相较直接收并购会相对慢一些，不过更加稳健。可见万科在收并购线条上更喜欢走一些“不寻常”路线，通过“非典型收购”的方式来达到收购的效果，但又尽量避免纯收并购的缺陷。而在实际发展中，万物云一直在尝试引领并重新定义物业行业。从打造“物业城市”社会治理新模式，到深入开发人工智能、大数据、监控、门禁等，并将其应用于物业管理领域，再到率先进入河流管养新领域，并在公共收益管理方面进行变革。万物云的扩张之路一直充满创新主义色彩，在规模和营收方面的增长速度也一直很可观。值得一提的是，克而瑞物管数据显示年万物云与碧桂园服务的在管规模分列第一、三位。经过今年的收并购扩张后，碧桂园服务今年上半年在管面积达6.44亿平方米，而万物云上半年的中报数据暂未披露。因此关于今年万物云和碧桂园服务谁能稳坐物企在管规模TOP1的宝座，至今仍争论不休。03除了碧桂园服务、龙湖智慧服务和万物云，其它头部物企其实也在不断择机扩张。比如1月中旬，合景悠活以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司的80%股权。1月底，恒大物业斥资15亿全资收购了浙江亚太酒店物业服务有限公司。5月份，融创服务以7.3亿元为代价收购了彰泰服务80%股权。在头部物企快速跑马圈地的当下，行业大洗牌似乎比想象中来得更猛，大鱼吃小鱼已经不再新鲜。大鱼吃大鱼，似乎才是当前物管行业的一种常态。然而在过去，物管并不是地产行业的主流发展路线，甚至并未引起市场的重视。如今为什么频频发生大宗收并购？为什么成为兵家争抢的重地？一方面，随着物业领域的发展赛道不断拓宽，物管本身就已经成为了未来中长期范围内拥有万亿市场空间的行业。从前我们说物业领域，通常只涉及住宅的传统物业服务，如今则扩宽至住宅+非住宅的基础物业服务、城市服务“整合商”、开发商与业主增值服务三个赛道。赛道的拓宽让物企公司拥有了非常广阔的成长空间。而另一方面，物业相比传统房地产具有轻资产、逆周期的属性，并且能够实现盈利闭环，成为流量入口。而收并购能够扩大盈利规格，分拆上市则能获得更高的估值，拓宽融资渠道，因此大力发展物业行业成为了大多数房企的选择。所以从地产产业链的发展来看，目前物业管理已经成为了地产行业产业链最优质、最受追捧的领域。04而在这种行业盛世下，收并购浪潮还会不会持续汹涌？我认为会的。一方面，行业竞争还在加剧，头部企业持续加码，收并购本身就是物企管理规模快速扩张和进入新领域的重要手段。另一方面，即使目前发展正盛的物企，不管是否已经拆分上市，仍然有可能受母公司的资金流影响，导致被收购或退市。参考蓝光嘉宝。不过，基于万科“换股”的非典型收并购成功案例，我觉得未来行业兼并方式可能会打开新思路，物企之间的报团取暖或抱大腿合作也会更加常见。而在竞争力方面，万科曾表示：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”因此未来传统的软服务与安全系统可能不再是唯一竞争力，“智慧+科技”会更加突出。最后，在今年的收并购浪潮中，还有一颗最重要的棋子尚未落地。就在10月4号，财联社消息称合生创展拟收购恒大物业约51%股份。如果最终坐实，这无疑会成为今年物管圈最大的收并购事件。恒大物业将何去何从？这颗大棋最终能被谁吃下？激流之下，物管行业的竞争水花依然猛烈。─《楼市新认知》法律顾问─北京盈科（重庆）律师事务所马鸣律师

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